對(duì)不起，我這樣看中國(guó)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)
時(shí)間：2015-10-10 10:37 來源：博源集團(tuán) 恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗致股東函，預(yù)言大陸及香港經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入寒冬。
恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗發(fā)表2015年中期致股東函，原文如下：
業(yè)務(wù)回顧
一如所料，營(yíng)商環(huán)境相當(dāng)艱困。內(nèi)地整體經(jīng)濟(jì)疲弱，零售業(yè)尤其奢侈品銷售增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩。在此情況下，我們的表現(xiàn)可算是符合預(yù)期。
舉例說，上海的恒隆廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)，其租金收入較去年同期躍升百分之十二，部分原因是六家大型品牌店完成擴(kuò)充計(jì)劃，每家的租賃面積增加百分之五十七至百分之四百八十不等。至于港匯恒隆廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)，租金收入亦上升百分之六。整體計(jì)算集團(tuán)于上海的商場(chǎng)租金收入增長(zhǎng)百分之九，租出率穩(wěn)企于百分之九十九，平均租金升幅接近百分之十。
由于毗鄰地區(qū)辦公樓供應(yīng)過剩，上海的恒隆廣場(chǎng)辦公樓的租金收入減少百分之七（港匯恒隆廣場(chǎng)坐落之徐家匯區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)未至如斯激烈，故母公司恒隆集團(tuán)持有的港匯恒隆廣場(chǎng)辦公樓，租金收入上升百分之五）。把商場(chǎng)與辦公樓合計(jì)，上海的恒隆廣場(chǎng)租金收入增長(zhǎng)百分之三，來自上海的租金收入總額上升百分之四至港幣十四億五千四百萬元。租賃邊際利潤(rùn)高企于百分之八十七，投資成本的無槓桿租金回報(bào)率上升至百分之四十六。
二線城市的購(gòu)物商場(chǎng)面對(duì)更艱困的環(huán)境。以租金收入計(jì)算，業(yè)績(jī)正在好轉(zhuǎn)的瀋陽的皇城恒隆廣場(chǎng)租金錄得升幅，其在濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)微微回落，但瀋陽的市府恒隆廣場(chǎng)和無錫的恒隆廣場(chǎng)則雙雙下跌。租出率方面，一如六個(gè)月前所料，瀋陽的皇城恒隆廣場(chǎng)持平，濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)升幅頗佳，但其馀兩者皆下降。由于整體零售市道疲弱，各個(gè)商場(chǎng)（尤其瀋陽的市府恒隆廣場(chǎng)和無錫的恒隆廣場(chǎng)）均有租金下調(diào)壓力。開業(yè)不足一年的天津的恒隆廣場(chǎng)表現(xiàn)尚可，租出率穩(wěn)步上升。
本函件的長(zhǎng)期讀者均知，我們自內(nèi)地業(yè)務(wù)伊始，一直堅(jiān)持穩(wěn)健的基本租金，寧愿犧牲營(yíng)業(yè)額租金部分的上升空間。當(dāng)市道急升時(shí)，我們或許失去一些額外收入，但如今市道艱困時(shí)，我們有遠(yuǎn)遠(yuǎn)較佳的保障。許多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手自愿或非自愿地，僅要求租戶（尤其頂級(jí)奢侈品牌）繳付少許基本租金，甚至完全豁免；今天彼等吃盡苦頭。
租戶零售額是反映購(gòu)物商場(chǎng)健康的重要指標(biāo)。我們位于上海及上海以外的商場(chǎng)，在這方面均錄得百分之四的增長(zhǎng)。在二線城市，以租戶零售額計(jì)算，瀋陽的皇城恒隆廣場(chǎng)上升百分之十，濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)幾乎與去年同期相同，瀋陽的市府恒隆廣場(chǎng)下降百分之五，無錫的恒隆廣場(chǎng)則躍升百分之十五。然而，最后一項(xiàng)數(shù)字有必要闡釋。法拉利Ferrari)及瑪莎拉蒂(Maserati)兩個(gè)汽車展廳，占該物業(yè)零售總額近四分之一，倘把其扣除，其租戶零售額只屬持平。無論如何，在短短數(shù)月內(nèi)售出九十三輛豪華汽車可見無錫的私人財(cái)富甚為豐厚。
盡管經(jīng)濟(jì)不景，我們兩座新辦公樓仍錄得理想租賃成績(jī)。無錫的恒隆廣場(chǎng)辦公樓于二零一四年第四季落成，租出率現(xiàn)達(dá)百分之六十，瀋陽的市府恒隆廣場(chǎng)辦公樓則租出近三分之一；本人預(yù)期，有關(guān)數(shù)字于年底時(shí)可分別超過百分之八十及百分之六十。除爭(zhēng)。取可接受的單位租金收入外，吸引最優(yōu)質(zhì)的租戶亦同樣重要，我們現(xiàn)正就此努力香港投資物業(yè)表現(xiàn)理想。其整體租金收入較二零一四年同期增長(zhǎng)百分之七，當(dāng)中零售商舖增長(zhǎng)百分之六，辦公樓增長(zhǎng)百分之九，兩類資產(chǎn)基本上保持全部租出。來自香港的租金收入逾港幣十七億元，佔(zhàn)本公司租金收入總額百分之四十五。內(nèi)地則佔(zhàn)百分之五十五，金額逾港幣二十一億元。
我們繼續(xù)出售已落成的住宅。期內(nèi)，我們僅售出二十六個(gè)單位，對(duì)比一年前售出八十八個(gè)，營(yíng)業(yè)額減少百分之十七，但由于邊際利潤(rùn)較高，營(yíng)業(yè)溢利實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)百分之四。舉例說，九個(gè)君臨天下單位錄得高達(dá)百分之八十二的邊際利潤(rùn)。我們亦售出多個(gè)停車位。
總括而言，本公司的營(yíng)業(yè)總額及營(yíng)業(yè)溢利皆增長(zhǎng)百分之三。由于重估收益遠(yuǎn)較一年前為少，股東應(yīng)佔(zhàn)純利減少百分之十二。倘不計(jì)入非現(xiàn)金的重估項(xiàng)目，股東應(yīng)佔(zhàn)基本純利減少百分之一。由于此數(shù)目甚小，每股基本盈利保持在港幣五角五仙的水平。
本人此前已告知股東，我們將斥資港幣十三億元優(yōu)化集團(tuán)兩項(xiàng)上海物業(yè)。彼等有逾十五年歷史，然而我們亦希望能確保其繼續(xù)居于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。工程在上海的恒隆廣場(chǎng)已展開，其在港匯恒隆廣場(chǎng)將于二零一六年下半年動(dòng)工。工人會(huì)于商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間后方進(jìn)場(chǎng)施工，并于第二天開業(yè)前將商場(chǎng)回復(fù)營(yíng)業(yè)狀態(tài)。這會(huì)令完工時(shí)間延長(zhǎng)，但租戶和顧客受到的影響可減至最小。
過去數(shù)月有兩件事情對(duì)本公司影響深遠(yuǎn)；其中一件尤其與我們的業(yè)務(wù)相關(guān)，另一件則涉及較廣泛的層面。前者為奢侈品牌在中國(guó)（包括香港）降價(jià)，后者與中國(guó)股市暴挫有關(guān)。
根據(jù)環(huán)球管理諮詢公司麥肯錫(McKinsey)的資料，中國(guó)現(xiàn)佔(zhàn)全球每年奢侈品市場(chǎng)約百分之二十份額，金額達(dá)三百多億美元。此外，奢侈品消費(fèi)正以驚人的速度在中國(guó)增長(zhǎng)，以致幾乎所有的大品牌均涌往中國(guó)。事實(shí)上，它們?yōu)榱擞现袊?guó)市場(chǎng)，往往須要調(diào)整其環(huán)球策略；再加上零售業(yè)引入電子商務(wù)等新科技，以及中國(guó)消費(fèi)者急速轉(zhuǎn)變或如部分人所言的升格）的品味和喜好，帶來了一個(gè)正在急劇演變的行業(yè)。
盡管高端時(shí)裝租用集團(tuán)商場(chǎng)僅百分之六的樓面，卻提供約百分之十七的租金份額；購(gòu)物商場(chǎng)則佔(zhàn)我們內(nèi)地租金總額約百分之八十。數(shù)字以外，集團(tuán)在中國(guó)的聲譽(yù)亦建基于奢侈品銷售，其有助帶動(dòng)其他類型的租戶，因此我們特別關(guān)注這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
多年來，同一奢侈品在中國(guó)的售價(jià)比歐洲平均高出約百分之二十，因此中國(guó)人的奢侈品採(cǎi)購(gòu)逾百分之六十是在內(nèi)地以外進(jìn)行，并因而衍生了在海外購(gòu)買在內(nèi)地倒賣的套戥,活動(dòng)。構(gòu)成這個(gè)價(jià)格差異的其中一個(gè)主因，是北京政府徵收高昂的進(jìn)口稅。三年前我問一位相關(guān)的高級(jí)官員：海外採(cǎi)購(gòu)令政府損失不菲，為何仍要保持高進(jìn)口稅？對(duì)方毫不含煳地表示，當(dāng)政治時(shí)機(jī)成熟時(shí)，這些進(jìn)口稅便會(huì)下調(diào)。迄今此事仍未發(fā)生。
管理層當(dāng)然盼望此等稅項(xiàng)下調(diào)。此舉應(yīng)會(huì)令某一個(gè)百分比的海外銷售回流，讓我們?cè)趦?nèi)地一些頂級(jí)商場(chǎng)受惠。只消現(xiàn)時(shí)百分之六十的海外交易中有四分之一回流中國(guó)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)便可增長(zhǎng)約百分之四十。近期部分消費(fèi)品關(guān)稅下調(diào)，也為我們帶來希望。
令我們意外的是，一個(gè)頂級(jí)環(huán)球奢侈品牌于今年三月起在中國(guó)降價(jià)，而這是永久性降價(jià)而非季節(jié)性促銷。其后不久，其他多個(gè)大品牌相繼彷效。彼等表面上的理由是令有關(guān)產(chǎn)品在中國(guó)的價(jià)格與世界各地看齊，從而杜絕大幅差價(jià)帶來的不良后果。
我們寧愿政府削減進(jìn)口稅，皆因此舉可惠及所有奢侈品，而非限于少數(shù)選擇降價(jià)的品牌。事實(shí)上，本人關(guān)注此等品牌的決定，或會(huì)妨礙政府的決策。無論如何，倘消費(fèi)者支付的價(jià)格下降，部分海外銷售將有可能回流，這對(duì)我們和中國(guó)的零售業(yè)應(yīng)是好消息。
接著是一個(gè)不太利好的消息：中國(guó)股票價(jià)格近期連日累周地急跌。當(dāng)北京政府去年底開始把大量流動(dòng)資金注入經(jīng)濟(jì)體并導(dǎo)向上海和深圳股市時(shí)，我們知道遲早會(huì)帶來麻煩。我們?cè)跂|亞其他地方目睹很多大跌市，諸如一九七三年、一九八七年一九九七年、二零零零年和二零零八年。儘管每次的肇因或有異，之前必是一片亢奮，然后無可避免地以近乎暴挫告終。這些大跌市甚為可怖，曾經(jīng)歷過的人絕難忘記。然而，內(nèi)地的投資者從未目睹此景，惟有待其親身體驗(yàn)方知究竟。
因此，本人對(duì)近期中國(guó)股災(zāi)有以下評(píng)論。首先，每個(gè)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)體及其股市，遲早都會(huì)經(jīng)歷這類顛簸，連美國(guó)亦曾于一九二九年經(jīng)歷此境。每個(gè)稍為成熟的東亞市場(chǎng)莫不有此經(jīng)歷。舉例說，今天留意臺(tái)灣股票的環(huán)球投資者不多，但在一九八零年代中至后期，臺(tái)灣曾是一個(gè)狂熱市場(chǎng)。內(nèi)地今天經(jīng)歷類似的大起大落，不應(yīng)令人感到意外。倘非如此才屬反常，這只是市場(chǎng)邁向成熟的正常過程。
部分人或會(huì)對(duì)北京致力托市的方法和程度不以為然。這同樣不應(yīng)教人意外，歷史每每顯示：每個(gè)政府倘在其能力范圍內(nèi)，都會(huì)竭力救市。中國(guó)政府也許有更多可用的工具，因而用之。
某程度上，股市大幅波動(dòng)難免損害當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，但在絕大部分歷史案例中后者均能復(fù)生，中國(guó)經(jīng)濟(jì)亦將如是。畢竟，北京政府不僅擁有多種途徑可救市，亦有許多方法可刺激增長(zhǎng)。誠(chéng)然，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)開放，難以預(yù)測(cè)北京可保持這個(gè)操控權(quán)多久，但就現(xiàn)時(shí)而言，彼會(huì)竭盡全力復(fù)甦經(jīng)濟(jì)。
倘最近引導(dǎo)大量民間資金進(jìn)入股市的「實(shí)驗(yàn)」是為了刺激經(jīng)濟(jì)，那是適得其反。此次股災(zāi)的無心之得，無疑是讓官員學(xué)懂何事不該沾手，這應(yīng)有助他們下趟處理得更為妥善。
另有一個(gè)原因，令今次跌市對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的損害沒有其他地方那麼大，就是中國(guó)股市與基本經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性較西方國(guó)家為小。中國(guó)資本市場(chǎng)有一大部分是與大型國(guó)有企業(yè)有關(guān)；彼等在各自的行業(yè)里擁有壟斷權(quán)或?qū)I(yíng)權(quán)，許多都是財(cái)雄勢(shì)大，其賺錢能力與股市狀況無大相干。
再者，與一年前或二零一五年年初相比，今天的中國(guó)股市指數(shù)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)較高。然而，那些近期在股票市場(chǎng)中虧本的股民難免會(huì)減少消費(fèi)。
也許經(jīng)濟(jì)的更大隱憂在于樓市疲弱。房地產(chǎn)活動(dòng)與整體經(jīng)濟(jì)約有百分之二十相關(guān)。過去人人爭(zhēng)建樓房，經(jīng)濟(jì)遂水漲船高；如今情況逆轉(zhuǎn)，帶來的影響亦然。本人過去曾論述此項(xiàng)隱憂，今天其影響更日益顯著。這解釋了為何全國(guó)的貸款需求盡皆疲弱。隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)放緩，創(chuàng)造就業(yè)的機(jī)會(huì)亦減少，這些跡象均令人憂心。
此必為政府竭盡所能刺激經(jīng)濟(jì)之原因。放松銀根的舊板斧已不敷應(yīng)用?；A(chǔ)材料和產(chǎn)能的供應(yīng)過剩已經(jīng)出現(xiàn)。
需求方面，中國(guó)最大的出口市場(chǎng)歐洲沒有增長(zhǎng)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)較好，但這市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)來說有三個(gè)問題。首先，經(jīng)歷幾年薪金的急劇增長(zhǎng)，中國(guó)與美國(guó)之間的成本價(jià)格差距已收窄。再者，美國(guó)擁有如機(jī)械人、立體打印和廉價(jià)頁(yè)巖氣能源供應(yīng)等科技優(yōu)勢(shì)，可讓美國(guó)再次成為製造業(yè)大國(guó)，好比一九五零╱六零年代的情況，并可能減少對(duì)大部分入口貨品的需求。第三，丑陋的貿(mào)易保護(hù)主義正在抬頭，其口號(hào)是：『購(gòu)買美國(guó)貨』。
消費(fèi)是出口以外的第二個(gè)經(jīng)濟(jì)引擎。市民的消費(fèi)比從前謹(jǐn)慎，部分原因是樓價(jià)停滯所帶來的負(fù)面影響。唯一歷久不衰的方法是增加公共投資，但此舉亦有局限性。打造新舉措是必然之舉，但這殊不容易。
政府在這方面有兩項(xiàng)嘗試：鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè)，以及推動(dòng)稱為「一帶一路」的新絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶。彼等帶來的短期效益是否足以振興經(jīng)濟(jì)，令人懷疑。
因此，最近的股災(zāi)本身也許并非如斯嚴(yán)重，令人最憂心的是那些更根本的問題。我們難以預(yù)見新的經(jīng)濟(jì)引擎將會(huì)是什么。此乃為何本人未能預(yù)見我們的購(gòu)物商場(chǎng)業(yè)務(wù)可以快速?gòu)?fù)生。
香港零售業(yè)表現(xiàn)尚可以接受，雖則其表現(xiàn)原可更佳。部分港人對(duì)內(nèi)地旅客在港採(cǎi)購(gòu)日用品產(chǎn)生激烈反感，多起敵視旅客的不幸事件，令許多中國(guó)同胞對(duì)訪港出現(xiàn)戒心。這對(duì)香港零售業(yè)無疑帶來?yè)p害，以至昔日某些地區(qū)許多貴租的街舖，如今均告丟空。這對(duì)我們的影響輕微，但對(duì)香港整體絕非好事。
這種敵視內(nèi)地人的情緒，既無必要亦不恰當(dāng)；雖則其非香港獨(dú)有，新加坡亦曾見同類事件發(fā)生。部分與供求有關(guān)的問題，乃容易解決。以嬰兒奶粉為例，何不向全球的最佳供應(yīng)商大量採(cǎi)購(gòu)？然后在接近香港和內(nèi)地邊境之處設(shè)立直銷店。大宗買賣可為所有人省價(jià)，而我們亦可挽留彼方的購(gòu)物者。港人會(huì)減少對(duì)這些訪客的敵意，而內(nèi)地訪客對(duì)香港亦不至反感。他們會(huì)繼續(xù)前來香港，并在逗留期間使用我們的其他服務(wù)，令香港的就業(yè)市場(chǎng)保持安穩(wěn)，整體經(jīng)濟(jì)更加暢旺。
眾所周知，無論以絕對(duì)或人均基準(zhǔn)計(jì)算，內(nèi)地旅客在全球各地均在最高消費(fèi)群之列。把他們拒諸門外等于與錢為敵。香港一向是個(gè)開放型商業(yè)城市，把正當(dāng)生意趕走實(shí)屬不智。
港人幸勿忘記香港面對(duì)種種競(jìng)爭(zhēng)。鑒于港元與美元掛勾，而近期幾乎所有主要貨幣對(duì)美元均告貶值，因此對(duì)內(nèi)地旅客而言許多鄰近國(guó)家現(xiàn)已相當(dāng)吸引。尖沙咀區(qū)向來是內(nèi)地旅客的絡(luò)繹熱點(diǎn)，如今對(duì)許多內(nèi)地人來說，新的尖沙咀區(qū)是東京、首爾和臺(tái)北。而一旦香港的聲譽(yù)在內(nèi)地變差，便難以扭轉(zhuǎn)乾坤。
同樣，看不起大陸同胞亦殊不理智。很少港人是真正的香港原居民。香港在一個(gè)世紀(jì)多前只是個(gè)漁村，即使到了二次世界大戰(zhàn)末，人口仍然甚少，我們或我們的父母大部分原先都來自內(nèi)地。因此，受到苛待的旅客和新移民，以及苛待他們的本地人，其分別只在于來港的時(shí)間。
數(shù)據(jù)已反映衰退跡象：訪港的內(nèi)地旅客增長(zhǎng)放緩，連消費(fèi)亦逐漸下跌。香港必須儘快採(cǎi)取步驟以扭轉(zhuǎn)跌勢(shì)。香港民主而諸多掣肘的政策流程亦拖慢了急需的基建發(fā)展，機(jī)場(chǎng)第三條跑道即屬一例。港珠澳大橋興建后將有助香港經(jīng)濟(jì)，但其亦陷于政治耗斗而遭殃。
凡此種種皆提醒我們，不應(yīng)對(duì)未來一、兩年的香港零售業(yè)務(wù)過于樂觀。市場(chǎng)增長(zhǎng)將有限，因此我們必須增加市場(chǎng)份額方可增長(zhǎng)。在這方面，集團(tuán)現(xiàn)時(shí)進(jìn)行的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃應(yīng)有幫助。集團(tuán)的物業(yè)組合仍有相當(dāng)?shù)膬?yōu)化空間，而我們將悉力以赴。
展望
鑒于內(nèi)地和香港零售市道均放緩，我們正為漫漫寒冬作出防備。本人樂見形勢(shì)被錯(cuò)判，但在現(xiàn)階段保持警惕當(dāng)屬審慎之舉。畢竟，無論經(jīng)濟(jì)或地產(chǎn)業(yè)均未見許多利好跡象。
事實(shí)上，在天津的恒隆廣場(chǎng)開業(yè)后六個(gè)月內(nèi)，當(dāng)?shù)刈钌儆辛揖咭?guī)模的零售物業(yè)結(jié)業(yè)！我們從不認(rèn)為彼等之困境乃吾等所致；儘管我們位居市場(chǎng)最佳之列，但并非強(qiáng)大至斯。未來的競(jìng)爭(zhēng)固然會(huì)減少，但我們對(duì)此并不特別雀躍，皆因其在在說明：市道現(xiàn)正陷于低迷，并淼無結(jié)束跡象。
無獨(dú)有偶，六家于天津結(jié)業(yè)的零售物業(yè)均為百貨公司。不久前，有機(jī)構(gòu)投資者曾問我們，傳統(tǒng)百貨公司與購(gòu)物商場(chǎng)兩種模式孰優(yōu)孰劣。本人認(rèn)為答案甚為明顯，但這很容易被指有所偏頗。今天，大部分人的看法跟本人一樣，但這并不表示所有購(gòu)物商場(chǎng)均可安然無事。其不外說明，較弱的模式會(huì)首當(dāng)其沖（儘管如此，部分百貨公司仍會(huì)繼續(xù)生存）。倘消費(fèi)者信心持續(xù)低落，劣質(zhì)的商場(chǎng)亦會(huì)銷聲匿跡。這情況現(xiàn)正發(fā)生。幸好，我們不單擁有市場(chǎng)內(nèi)最優(yōu)越的物業(yè)，財(cái)力亦十分豐厚。過去九年迄今，我們的淨(jìng)債務(wù)基本上是零。因此，很難想像有甚麼外在因素可摧毀我們，但這對(duì)大部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言則猶未可知。
多年來，眼見劣質(zhì)商場(chǎng)充斥于中國(guó)城市，本人一直思量此行業(yè)將何去何從，如今答案正迅速浮現(xiàn)眼前。
最簡(jiǎn)單的做法是關(guān)門大吉，或最低限度把物業(yè)封存；許多商場(chǎng)現(xiàn)正這樣做。要另覓用途頗考功夫，其中一個(gè)可能性是把其改建為老人活動(dòng)中心。鑒于中國(guó)社會(huì)人口老化此等設(shè)施會(huì)有相當(dāng)需求。然而，如何由此賺錢是另一個(gè)問題。商場(chǎng)位居租金回報(bào)率最高的物業(yè)之列，這意味著絕大部分的其他用途，都會(huì)帶來較遜色的回報(bào)率。
少數(shù)驍勇之輩正購(gòu)入已結(jié)業(yè)的購(gòu)物商場(chǎng)。也許此等新業(yè)主對(duì)物業(yè)用途另有作為，惟倘其不外是繼續(xù)營(yíng)辦商場(chǎng)，則本人懷疑其成功機(jī)會(huì)。商場(chǎng)失敗的主因并非軟件而是硬件，亦即本人所稱的「地產(chǎn)基因」：地點(diǎn)、規(guī)模、設(shè)計(jì)和施工。這些因素在商場(chǎng)落成后便不能更改。正如矮個(gè)子難打?qū)I(yè)籃球，高個(gè)子難玩體操，最大的關(guān)鍵在于基因，換個(gè)好教練亦于事無補(bǔ)。
我相信，為這些商場(chǎng)另覓可行用途，是較為穩(wěn)妥之法。有一家公司把地點(diǎn)優(yōu)越的商場(chǎng)改建為辦公樓，供年輕創(chuàng)業(yè)者以日計(jì)方式租用；畢竟，中國(guó)最高領(lǐng)導(dǎo)人正呼吁年輕人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。如此看來當(dāng)有點(diǎn)兒市場(chǎng)吧，但可否填滿一個(gè)商場(chǎng)甚或多個(gè)商場(chǎng)？很難！此外，簡(jiǎn)單算術(shù)或憑常識(shí)也知，這類改建取得的回報(bào)率，絕難及得上一家管理得宜的購(gòu)物商場(chǎng)所得的回報(bào)率，尤其高端商場(chǎng)更難相提并論。這是不尊重「基因」的代價(jià)。
市場(chǎng)上尚見其他對(duì)策。一家以往自稱經(jīng)營(yíng)高端商場(chǎng)且行事高調(diào)的地產(chǎn)商公開宣布，除關(guān)閉部分較弱的商場(chǎng)外，亦將馀下商場(chǎng)的規(guī)格降低至大眾市場(chǎng)。跟許多人一樣，他們終于發(fā)現(xiàn)：興建和管理頂級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)，是一項(xiàng)需要高度專才的措舉。本人在致股東函中已多次指出這點(diǎn)。
我相信，這個(gè)改弦易轍的游戲剛剛開始。由于許多城市的商場(chǎng)均出現(xiàn)嚴(yán)重供應(yīng)過剩，只要經(jīng)濟(jì)疲憊及消費(fèi)薄弱的情況持續(xù)，更改用途的步伐自必加速；此等市場(chǎng)也許需時(shí)數(shù)年方會(huì)達(dá)至供求平衡。我估計(jì)，一旦氣氛好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)的「洗牌」便會(huì)停止，人們將重新開始興建商場(chǎng)。到處楊梅一樣花，我們不宜低估人性的愚昧。
然則恒隆該怎樣做？首先，我們須秉持現(xiàn)有方針。數(shù)家機(jī)構(gòu)投資者最近問我們會(huì)否考慮降低旗下商場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格點(diǎn)。我認(rèn)為這個(gè)建議匪夷所思。由于奢侈品總會(huì)有市場(chǎng)我們?cè)趦r(jià)值鏈上不該下移。頂端或接近頂端市場(chǎng)的參與者甚少，皆因懂得發(fā)展和管理四星級(jí)或五星級(jí)商場(chǎng)者寥寥可數(shù)。我們已有數(shù)項(xiàng)物業(yè)穩(wěn)居該范疇之列，當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)目有限。倘我們下移，集團(tuán)的獨(dú)特性便會(huì)打折扣；而縱使市場(chǎng)較大，我們亦會(huì)遇上較多競(jìng)爭(zhēng)。今天我們所參與的市場(chǎng)，遠(yuǎn)較下一層更易防衛(wèi)。
其次，我們雖然無意放慢施工進(jìn)度，但亦不會(huì)如過往般竭力超前。我們預(yù)期，低迷的市道將持續(xù)一段時(shí)間，因此無需趕急。
第三，我們會(huì)把握現(xiàn)時(shí)市道放緩的契機(jī)，提升現(xiàn)有物業(yè)組合質(zhì)素。較早前，我們?cè)谙愀壅归_的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃甚為成功，繼旺角和銅鑼灣物業(yè)的多項(xiàng)優(yōu)化工作完成后，其他亦將再接再厲。上海的恒隆廣場(chǎng)的優(yōu)化計(jì)劃經(jīng)已展開，港匯恒隆廣場(chǎng)亦將于二零一六年動(dòng)工，兩項(xiàng)上海物業(yè)的回本期約為四年。
內(nèi)地的土地價(jià)格將有朝一日變得很吸引，這是我們注意的第四個(gè)范疇。但我們現(xiàn)時(shí)并不急于購(gòu)置土地，皆因我們未見經(jīng)濟(jì)可迅速?gòu)?fù)生。
第五點(diǎn)是至為關(guān)鍵的，我們將竭盡所能，建立好集團(tuán)的管理團(tuán)隊(duì)，尤其是高層管理團(tuán)隊(duì)。本人已在六個(gè)月前詳盡地撰述此點(diǎn)，現(xiàn)時(shí)該方面已有進(jìn)展，但仍有改進(jìn)空間。最后，在強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，我們亦須鞏固企業(yè)文化，這也是本人過往相當(dāng)關(guān)注的另一課題。
在逆境之時(shí)，強(qiáng)者會(huì)越強(qiáng)，而弱者（如我們?cè)缜八姷模﹦t會(huì)遲早失敗。觀乎我們擁有的有形和無形資產(chǎn)，恒隆將是甚少數(shù)的大贏家之一。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大部分行業(yè)里，成功終歸集中在少數(shù)參與者手中。
在極度艱困的環(huán)境下，大連的恒隆廣場(chǎng)將于十二月初正式開業(yè)。其總樓面面積約達(dá)二十二萬平方米，要妥善地把它全部租出，對(duì)任何人而言都是一項(xiàng)挑戰(zhàn)。其平均單位租金料將略低于天津的恒隆廣場(chǎng)。
該商場(chǎng)會(huì)分兩期開幕，第一期佔(zhàn)整體樓面百分之八十七。我們預(yù)期，開業(yè)時(shí)的租出率以第一期計(jì)為百分之八十，以整個(gè)商場(chǎng)計(jì)為百分之七十。當(dāng)?shù)谝黄诘淖獬雎式咏俜种攀畷r(shí)，我們的初期租金回報(bào)率應(yīng)達(dá)百分之四至五這個(gè)目標(biāo)。待其全部租出后，租金回報(bào)率很有機(jī)會(huì)達(dá)至百分之五至六。鑑于該物業(yè)規(guī)模龐大，兼且市場(chǎng)環(huán)境艱困，這個(gè)成績(jī)頗為理想。
我亦應(yīng)作出補(bǔ)充：該商場(chǎng)開業(yè)時(shí)，其較高樓層和地庫(kù)基本上都會(huì)全部租出，但一、二樓則除外。后者是所有租戶屬意之處，最容易租出。然而，我們并不愿將如此優(yōu)質(zhì)的樓層隨便租予任何人，否則當(dāng)我們找到更合適的品牌時(shí)，便須再花時(shí)間和精力安排搬鋪。頂級(jí)品牌現(xiàn)正暫停開新店，我們亦不用急著去找心儀的品牌租戶。
大連之后，集團(tuán)下一個(gè)開業(yè)的商場(chǎng)應(yīng)在昆明。近年的建筑條例變得日益冗贅。這也許可以理解，皆因過去二十年的快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)，令有關(guān)制度出現(xiàn)許多漏洞，因此最近的發(fā)展可視為改進(jìn)。然而，這些條例往往顧此失彼。舉例說，新的消防法規(guī)令有效益并實(shí)屬合理的設(shè)計(jì)變得無用武之地。此等問題最終往往可以解決，但過程每每繁瑣磨人。我們之前已領(lǐng)教過類似情況，但其似乎沒完沒了。因此，除因?yàn)槲覀冊(cè)诖筮B買地約兩年半后才購(gòu)入昆明地塊外，日益嚴(yán)格的建筑條例亦意味著昆明項(xiàng)目要到二零一八年才能開業(yè)。
我們歡迎這個(gè)歇息機(jī)會(huì)。自二零一零年以來，我們每年開設(shè)一個(gè)世界級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)。六年間有六大物業(yè)開業(yè)，這以任何標(biāo)準(zhǔn)而言都是驚人的，無怪乎管理團(tuán)隊(duì)縱使增加人手亦難趕上。我們誠(chéng)屬幸運(yùn)，一直沒有出現(xiàn)大亂子。
增加新購(gòu)物商場(chǎng)雖可令營(yíng)業(yè)額即時(shí)上升，但因其成熟需時(shí)，故對(duì)溢利并無即時(shí)貢獻(xiàn)，而事實(shí)上它更會(huì)拖低租賃邊際利潤(rùn)；暫停加入新落成物業(yè)則會(huì)帶來相反的效果。理順新商場(chǎng)的問題后，單位租金和租金收入總額應(yīng)可上升，整體租賃邊際利潤(rùn)將可改善更多營(yíng)業(yè)額會(huì)流入溢利，這是任何生意的終極目標(biāo)。
一如以往，我們會(huì)繼續(xù)評(píng)估市場(chǎng)情況，確定何時(shí)興建瀋陽的市府恒隆廣場(chǎng)和無錫的恒隆廣場(chǎng)的辦公樓和公寓大樓。
現(xiàn)時(shí)較為迫切的問題乃整體消費(fèi)市道仍然疲弱。二線城市租金下調(diào)，帶來實(shí)質(zhì)且嚴(yán)重的威脅，管理層須使出渾身解數(shù)以免情況失控。此外，上海兩項(xiàng)物業(yè)的優(yōu)化計(jì)劃亦帶來一定挑戰(zhàn)，但本人預(yù)計(jì)其影響不大。
我們正預(yù)期一些好消息。儘管香港消費(fèi)疲弱，集團(tuán)的表現(xiàn)應(yīng)優(yōu)于整體市道，而最近展開的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃亦開始取得成果。舉例說，于一九九三年前作為集團(tuán)總部所在地之恒隆中心，其商場(chǎng)將是下一個(gè)完成優(yōu)化工程的項(xiàng)目。H&M將于今年年底在此開設(shè)一家全球旗艦店。
總括而言，本人預(yù)期集團(tuán)的總租金收入持續(xù)增長(zhǎng)。然而，香港的物業(yè)銷售業(yè)務(wù)則較難預(yù)計(jì)。我們?cè)诂F(xiàn)階段很難預(yù)測(cè)本年度馀下時(shí)間內(nèi)可進(jìn)一步出售多少浪澄灣的已落成單位。該數(shù)目將影響我們的溢利。最有可能的是，本年的全年銷售數(shù)字將較去年出售大量君臨天下單位時(shí)為低。無論如何，我們有良好機(jī)會(huì)保持過去在浪澄灣取得的高邊際利潤(rùn)。
本人沉痛地宣布，出任本公司董事多年的陳樂怡女士與世長(zhǎng)辭。陳女士與癌癥奮勇搏斗近十年，于二零一五年五月十八日撒手塵寰。她初期任職銀行家，最終成為投資者。其昭著的善舉有效地協(xié)助根除一些在中國(guó)為患的疾病。我們對(duì)她深切懷念。
另一方面，本人非常高興地歡迎馮婉眉女士加盟為本公司的獨(dú)立非執(zhí)行董事。馮女士于今年初離開滙豐，其時(shí)她是香港滙豐的行政總裁，香港滙豐于二零一四年佔(zhàn)滙豐集團(tuán)溢利總額逾三分之一。馮女士自二零零八年起出任滙豐控股有限公司集團(tuán)總經(jīng)理兼環(huán)球銀行及資本市場(chǎng)亞太區(qū)主管。她廣被視為財(cái)資市場(chǎng)里最有經(jīng)驗(yàn)的專家之一，本人很難想到有更合適的人選可為董事局提供這方面的專才。
最后，本人欣然報(bào)告，本公司繼續(xù)獲得多項(xiàng)大獎(jiǎng)，尤其在設(shè)計(jì)、可持續(xù)性和企業(yè)管治方面成績(jī)斐然。我們會(huì)于年終列出獎(jiǎng)項(xiàng)詳情。
